Un courtier immobilier publie dans une brochure publicitaire le nom des cinq meilleurs vendeurs d’une ville

Résumé de conclusions d'enquête en vertu de la LPRPDE n^o 2005-303

(Article 2, paragraphe 5(3), principe 4.3)

Plainte

Deux agents immobiliers se sont plaints qu’un courtier pour lequel ils ne travaillent pas ait publié dans une brochure publicitaire leurs noms et le nombre de maisons qu’ils ont vendues dans une année. Ils n’ont pas donné leur consentement à la communication de ces renseignements.

Résumé de l'enquête

La publicité a été payée par un agent de l’entreprise de courtage en question. La publicité, qui révélait le nom des cinq premiers vendeurs dans une ville donnée, visait à faire la promotion de cet agent. Celui-ci était arrivé au premier rang, les plaignants occupant respectivement le troisième et le cinquième rang. La publicité indiquait en outre le nombre de maisons vendues par chacun des agents et précisait que les renseignements provenaient du système interagences (MLS) de la chambre immobilière locale et d’une tierce organisation.

L’agent a fait savoir qu’il avait acheté un rapport statistique sur le rendement des agents immobiliers d’une région donnée auprès de la tierce organisation et que les renseignements avaient été disponibles dans le système MLS de la chambre immobilière jusqu’au printemps 2004. Le rapport statistique contenait des renseignements, tels le nom de l’agent, le nom de la franchise, le nombre d’unités vendues, le nombre moyen de jours sur le marché ainsi que le prix de vente moyen par agent. Les vendeurs étaient classés selon le nombre d’unités vendues et la valeur pécuniaire.

L’agent qui a acheté la publicité a affirmé que les clients s’intéressent très souvent aux résultats obtenus par les agents, soit leur rendement au chapitre des ventes, et lui demandent fréquemment d’en être informés avant de choisir un agent immobilier. Son intention était de fournir une confirmation exacte et impartiale aux clients des résultats présentés (d’où l’achat d’un rapport d’une tierce organisation). Dans une industrie où de nombreux agents prétendent être les meilleurs, il estimait que le fait de procurer des statistiques à ses clients lui permettait de bien les renseigner.

Il a par ailleurs ajouté qu?étant donné que ces renseignements (les renseignements du système MLS) étaient à l?époque disponibles aux utilisateurs du système MLS et à la tierce organisation, ils ne devaient pas être considérés comme des renseignements personnels. À son avis, lorsqu’une personne devient un agent immobilier accrédité, elle fournit un service à titre d’entreprise et les résultats du rendement de cette entreprise deviennent des renseignements publics.

Le système MLS est un système coopératif dont se servent les chambres immobilières du Canada uniquement pour afficher les propriétés à vendre. Les courtiers immobiliers ont accès aux prix de vente, aux prix d’inscription, à la durée moyenne sur le marché, aux données historiques et peuvent établir des analyses comparatives du marché. Le système a été mis sur pied pour que les sociétés de courtage immobilier puissent échanger des renseignements et travailler en collaboration à la vente de propriétés. Le système doit fournir suffisamment de renseignements pour que le courtier puisse montrer une propriété et préparer une offre d’achat.

La chambre immobilière mentionnée dans l’annonce a confirmé qu’avant le printemps 2004, un agent pouvait lancer des recherches dans plusieurs champs, dont le nom de l’agent. Le système affichait des résultats, mais non des « statistiques ». En d’autres termes, il ne classait pas les agents pour une région donnée. Pour obtenir de tels renseignements, un membre de la chambre immobilière devait lancer une recherche pour le nom de chaque agent d’un secteur donné et établir lui-même le classement. La chambre immobilière a fait savoir que la capacité de lancer des recherches selon le nom des agents a été supprimée par suite de l’entrée en vigueur de la nouvelle loi sur la protection des renseignements personnels.

Les membres de la chambre immobilière signent une entente d’utilisation leur permettant d’utiliser le système MLS. La politique de cette entente sur la protection des renseignements personnels stipule que : les renseignements du système MLS sont considérés comme des renseignements personnels s’ils peuvent être associés à une personne; dans la mesure du possible, ces renseignements sont recueillis directement auprès du courtier ou de l’agent qui fait l’inscription. Les utilisateurs consentent à la collecte, à la conservation et à la communication de tous les renseignements soumis sous forme d’inscription, ce qui comprend le nom de l’utilisateur et son lien avec une transaction immobilière, et de tous les détails financiers de la transaction. Aux termes de l’entente, les renseignements personnels comprennent le nom, le numéro de téléphone et l’adresse commerciale de l’utilisateur, ainsi que le nom de son employeur.

La chambre immobilière a confirmé que, contrairement à ce que pensait l’agent, elle n’avait pas de lien contractuel avec la tierce organisation de qui l’agent avait acheté le rapport statistique. Pour sa part, l’organisation a affirmé qu’elle fournit des renseignements statistiques à la collectivité des agents immobiliers et que les renseignements proviennent de la base de données du système MLS, laquelle est mise à la disposition de cette collectivité.

Conclusions

Rendues le 31 mai 2005

Application : L’article 2 stipule qu’un renseignement personnel désigne tout renseignement concernant une personne identifiable, à l’exclusion du nom et du titre d’un employé d’une organisation, de l’adresse et du numéro de téléphone de son lieu de travail. Le principe 4.3 stipule que toute personne doit être informée de toute collecte, utilisation ou communication de renseignements personnels qui la concernent et y consentir, à moins qu’il ne soit pas approprié de le faire. Enfin, le paragraphe 5(3) prévoit qu’une organisation ne peut recueillir, utiliser ou communiquer des renseignements personnels qu?à des fins qu’une personne raisonnable estimerait acceptables dans les circonstances.

Pour tirer ses conclusions, la commissaire adjointe à la protection de la vie privée a délibéré comme suit :

• Elle était convaincue que les renseignements en question constituaient des renseignements personnels des plaignants, au sens de l’article 2.
• Elle a noté que les plaignants n’avaient de toute évidence pas accordé leur consentement explicite à l’utilisation ou à la communication de leurs renseignements personnels. La question était de savoir s’il existait un consentement implicite, c’est-à-dire si les plaignants auraient dû savoir que leurs renseignements personnels pouvaient être utilisés ou communiqués comme ils l’ont été.
• La commissaire adjointe s’est penchée sur le scénario type qui se présente à un agent immobilier. Un client s’adresse à un agent pour qu’il vende sa maison. La société de courtage de l’agent accepte d’en faire l’inscription, laquelle comprendra les nom, adresse et numéro de téléphone de l’agent. Elle entre ensuite ces renseignements dans le système MLS. En sa qualité d’utilisateur autorisé du système MLS, l’agent consent à cette collecte aux fins de la vente de biens immobiliers. L’agent sait qu’un autre agent verra que son nom est lié à l’inscription effectuée ainsi que les détails financiers de la transaction, ce à quoi il a également consenti.
• Par ailleurs, lorsque les plaintes ont été déposées, les utilisateurs du système MLS étaient au fait de la possibilité de lancer une recherche dans le système à partir du nom d’un agent. Cette fonction avait été mise en place à une fin légitime, c’est-à-dire pour qu’un agent puisse savoir combien de propriétés il avait inscrites ou vendues. Ces renseignements pouvaient lui être utiles pour obtenir de nouveaux clients.
• L’agent a dit qu’en achetant la publicité, il voulait fournir aux clients des renseignements pour étayer son affirmation selon laquelle il était le premier vendeur d’une ville donnée. Pour se faire, il avait besoin de renseignements lui permettant d?établir le classement des agents de ce secteur.
• Toutefois, le système MLS ne permettait pas de faire des analyses comparatives. Il fournissait les inscriptions et les ventes d’un agent, mais non son classement par rapport aux autres agents. L’agent a fait compiler et classer ces renseignements, qu’il a par la suite publiés dans une brochure publicitaire.
• La commissaire adjointe estime qu’il n’existait pas de consentement implicite : les membres de la chambre immobilière ne pouvaient pas raisonnablement s’attendre à ce que les renseignements qu’ils avaient accepté de fournir à des fins d’inscription seraient utilisés et communiqués de la sorte; l’entente d’utilisation ne prévoyait pas une telle utilisation ou une telle communication. La commissaire adjointe était d’avis qu’une personne raisonnable ne pouvait pas déduire de l’entente que les renseignements personnels recueillis serviraient à établir une analyse comparative, laquelle serait utilisée par un agent pour faire une publicité.
• En résumé, la commissaire adjointe a conclu que le courtier avait utilisé et communiqué les renseignements personnels des plaignants sans leur consentement, ce qui est contraire au principe 4.3, et à une fin qu’une personne raisonnable n’estimerait pas acceptable, contrairement au paragraphe 5(3).

La commissaire adjointe à la protection de la vie privée a conclu que la plainte était fondée.